Patodeweloperki nie ma, ale ceny rosną. Sytuacja na białostockim rynku nieruchomości. WYWIAD

Katarzyna Grecka - absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu w Białymstoku i wieloletni pracownik Sądu Okręgowego w Białymstoku. Aktualnie właścicielka jednego z białostockich biur nieruchomości, organizatorka Białostockiego Panelu Nieruchomości.

Jak ma się dzisiaj białostocki rynek nieruchomości? Czy to jest aktualnie stabilna branża w stolicy województwa podlaskiego?

Jeśli mówimy o białostockim rynku nieruchomości, to zauważamy pewną niestabilność. Stabilność rynku związana jest trochę z różnymi rządowymi programami kredytowymi i rzeczywiście dużo osób czeka na te programy. W tym momencie mamy lekki przestój na rynku, jest dużo mniej klientów kupujących, popytowych, ale mamy też dużo mniej klientów sprzedających, czyli klientów podażowych. 

A był widoczny bum cenowy? Taki jak ten, o którym się mówiło np. w Krakowie? Gdzie ceny poszybowały w górę, bańka rosła. Czy tu było to widoczne?

Rzeczywiście. Tak - ceny szybowały mocno w górę i nadal rosną. Jeśli chodzi o Białystok to nie przy wszystkich nieruchomościach, ale przy niektórych notowaliśmy wzrosty nawet do 30% rok do roku. To szczególnie dotyczyło tych mniejszych mieszkań, czyli dwupokojowych lub niedużych trzypokojowych. Ten bum cenowy odrobinę nam przystopował w pierwszych miesiącach 2024 roku z uwagi na mniejszą ilość klientów kupujących.

Czy na wzrost cen mogło mieć pojawienie się sporej liczby obywateli Ukrainy, którzy nagle szukali mieszkań w Białymstoku? W skali kraju to była przecież kilkuset tysięczna grupa, która stała się właśnie grupą popytową.

W pierwszym napływie obcokrajowców, przyczynili się oni do nagłego wzrostu cen najmu. To była raczej grupa, która nie nabywała od razu mieszkań na własność, tylko raczej szukali mieszkań na wynajem. I faktycznie - tu ceny mocno poszybowały w górę. Do wzrostu cen nieruchomości na sprzedaż obcokrajowcy przyczynili się w kolejnej fazie, kiedy pojawił się program Bezpieczny Kredyt 2%, wielu imigrantów się zakwalifikowało i faktycznie przeprowadziliśmy z obywatelami Ukrainy bardzo dużo takich transakcji. Ten program rządowy miał bardzo duży wpływ na wzrost cen nieruchomości, ale mimo to, nie mieliśmy w Polsce sytuacji, w której ta bańka cenowa pękła.

To jaka dzisiaj jest średnia cena za metr? Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Średnia cena za metr zależy oczywiście od walorów nieruchomości. W przypadku nieruchomości w normalnym standardzie, czyli nie po generalnym remoncie, ale "do wprowadzenia",  ceny wahają się pomiędzy 7,5 a 8,5 tys. zł za metr kwadratowy na rynku wtórnym. Jeśli chodzi o mieszkania w nowych blokach lub po generalnym remoncie, to mamy już ceny zdecydowanie powyżej 10 tys. zł za metr. W naszym biurze nieruchomości, najwyższa cena transakcyjna w zeszłym roku, to 14 tys. zł za metr kwadratowy. To były apartamenty Jagiellońskie oraz nowe bloki na zbiegu ulic Czarna, Młynowa, Sosnowskiego.

Jakie osiedla są dzisiaj najbardziej atrakcyjne dla białostoczan? Gdzie najczęściej szukają mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym?

Bardzo pożądaną lokalizacją jest Nowe Miasto, szczególnie ulice Transportowa i Magazynowa. Bardzo lubiane jest osiedle Piaski, czyli wszystko, co skupia się wokół Politechniki Białostockiej - ulice Wesoła, Zwierzyniecka, Mazowiecka, Żelazna. Świetną i poszukiwaną lokalizacją są też osiedle Bojary oraz ulice Sybiraków i Andrukiewicza na os. Piasta. Rośnie również zainteresowanie osiedlem Wysoki Stoczek, szczególnie nowym osiedlem na Al. Jana Pawła II. A do tego oczywiście centrum Białegostoku, centrum zawsze jest bardzo pożądane i prestiżowe.

Jadąc przez Białystok można odnieść wrażenie, że nowe bloki powstają jak grzyby po deszczu.  Czy one się wszystkie sprzedają, czy raczej developerzy budują, bo mają umowy i działki, a mieszkania stoją miesiącami puste?

Absolutnie nie. Na rynku mamy brak około dwóch milionów mieszkań. Jest przeogromny brak nieruchomości. Po zeszłym roku, też jako pokłosie wojny, deweloperzy przystopowali trochę z budową. Nie wiadomo było co się będzie działo, podrożały ceny materiałów. Mało było wydawanych pozwoleń na budowę. W związku z tym zauważyliśmy w ostatnich dwóch latach znaczący przestój na rynku pierwotnym - deweloperskim. Teraz jest ich faktycznie coraz więcej, ale sprzedają się bardzo szybko, najczęściej jeszcze w przedsprzedaży.

Czy to oznacza, że białostoczanie coraz częściej interesują się rynkiem nieruchomości jako sposobem na zarabianie?

Coraz częściej są to inwestycje. Jest to mniej więcej nawet 60 % transakcji. Mówię tu również o transakcjach na rynku fliperskim.

Wyjaśnijmy. Kim są fliperzy?

Fliper to osoba, która kupuje nieruchomość do generalnego remontu lub na rynku pierwotnym w stanie deweloperskim, remontuje taką nieruchomość i sprzedaje z dużo większym zyskiem. Duża rzesza fliperów interesuje się rynkiem pierwotnym, ale jest też dużo inwestorów, którzy zakupują nieruchomości specjalnie na wynajem. Stopa zwrotu z wynajmu jest aktualnie bardzo atrakcyjna. Inwestycja w najem obecnie bardzo się w Białymstoku opłaca.

Od pewnego czasu dużo mówi się w Polsce o patodeweloperce. O mieszkaniach kilkunastometrowych, czasem bez okien, czasem wciskanych pomiędzy pełnowymiarowe mieszkania. Budzi to wiele skrajnych emocji. Czy w Białymstoku też widać taki trend?

W Białymstoku nie widzę takiego trendu, aż w taką stronę, że mamy kilkunastometrowe mieszkania. Owszem zdarzają niemal w każdym nowym bloku dwa mieszkania bardzo małe, gorzej usytuowane. Najmniejsze zaczynają się mniej więcej od 25 metrów. Czasami zdarzają się mieszkania 60 metrowe z jednym oknem. Więc to usytuowanie jest na prawdę bardzo nieatrakcyjne, ale nie można tu mówić jeszcze o patodeweloperce.

Ale są chętnie na takie mieszkania?

Oczywiście, inwestorzy kupują takie mieszkania i robią z nich np. lokale pod imprezy prywatne.

Na jakie nieruchomości jest obecnie największe zainteresowanie? Czy działki nadal są tak atrakcyjne jak w czasie pandemii?

Pandemia koronawirusa sprawiła, że ludzie bojąc się ponownego zamknięcia w czterech ścianach, masowo sprzedawali mieszkania, szukali działek czy domów poza miastem, by po prostu móc wyjść z tego domu. Teraz to mocno zmalało. Widzimy, że jeśli ludzie kupują działki, to często przez wiele lat nie są w stanie wybudować domu, bo kredyty nie są atrakcyjne. Budują ci, którzy mają oszczędności np. w gotówce. Zdecydowana część osób ucieka z powrotem do bloków, kupują te nieruchomości rzeczywiście masowo.

To, co się najchętniej sprzedaje w blokach to mieszkania dwu lub trzypokojowe, dla młodych małżeństw czy par bezdzietnych. Jeśli dojdzie do skutku rządowy program Mieszkanie na Start, to obstawiamy, że zaczniemy masowo sprzedawać mieszkania większe, powyżej 70 metrów, czyli trzy, czteropokojowe mieszkania oraz bliźniaki czy szeregówki. Normalnie wiele osób nie mogłoby sobie na nie pozwolić, a program to umożliwi.

20 kwietnia odbędzie się w Białymstoku 4. edycja Białostockiego Panelu Nieruchomości. Do kogo skierowane jest to wydarzenie?

Wydarzenie skierowane jest do osób prywatnych, inwestorów, fliperów, a także osób fizycznych, które po prostu chcą kupić sobie nieruchomość na potrzeby prywatne i inwestycyjne. Ale Białostocki Panel Nieruchomości ma też zrzeszać i integrować wszystkie osoby związane z branżą nieruchomości czy branżą budowlaną - architektów, hydraulików, właścicieli firm budowlanych czy sanitarnych.

Będzie można wysłuchać wielu specjalistów, będą znane nazwiska. Pojawi się Piotr Dobrowolski, znany w Polsce radca prawny specjalizujący się w branży nieruchomości - skupi się przede wszystkim na umowach. Będzie też Eryk Skłodowski, który będzie mówił o opodatkowaniu najmu i flipów. Odwiedzi nas białostoczanin Michał Gleń z agencji marketingowej, który powie o roli sztucznej inteligencji w branży nieruchomości. Wszystkie prelekcje będą bardzo merytoryczne, wręcz warsztatowe. Zapraszamy każdego, kogo ta branża interesuje lub wiąże z nią przyszłość.